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CABINET CONSEIL
dans la gestion de patrimoine, spécialisé dans la fabrication de produits de défiscalisation pour les particuliers.
     
LOI LMP / LNMP
 
La location meublée ne fait l’objet d’aucune définition légale. Elle consiste à conférer la jouissance d’un local à usage d’habitation, en même temps que les meubles nécessaires à son occupation.
Fiscalement, les loueurs en meublé sont divisés en deux catégories distinctes :
  les loueurs en meublé non professionnel (LMNP) ;
  les loueurs en meublé professionnel (LMP)
 
  LE SORT DE LA TVA

En règle générale, les loyers issus des locations en meublé à usage d’habitation sont exonérés de TVA depuis le 1er janvier 1991.
Cependant, les loueurs en meublés sont assujettis à la TVA lorsque l’exploitant (inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés), propose outre l’hébergement au moins trois des prestations suivantes et devant être rendues dans les mêmes conditions qu’un service quasi hôtelier , à savoir :

  • le petit-déjeuner ;
  • l’entretien régulier des parties communes et privatives ;
  • la fourniture de linge de maison ;
  • la réception de la clientèle

L’investisseur pourra demander le remboursement de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien, ce qui diminue d’autant le prix d’achat de l’immeuble. Ce remboursement intervient dans les 6 mois de la livraison.
 

  LES REVENUS TIRES DE LA LOCATION MEUBLEE

Les revenus tirés d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) que le loueur exerce son activité à titre professionnel ou non professionnel.

La détermination du résultat imposable est la suivante :

RECETTES − CHARGES = RESULTAT IMPOSABLE


Les recettes sont constituées par le montant des loyers hors taxe, encaissés ou non.

Les charges sont constituées par la taxe foncière, les frais de gestion, d’assurance, l’amortissement des locaux, du mobilier, et les intérêts d’emprunt...

Attention, le Code Général des Impôts précise que l’amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles. En pratique, cela signifie que l’imputation de l’amortissement sur le revenu ne peut créer ou augmenter un éventuel déficit procuré par la location.
Dans ce cas, les amortissements sont reportables indéfiniment et permettent d’obtenir des revenus ultérieurs nets d’impôts, jusqu’à épuisement de la réserve d’amortissement.
 

  LE LOUEUR EN MEUBLE NON PROFESSIONNEL (LMNP)

Le LMNP, c’est :
- une récupération de TVA sur l’investissement.
- des revenus nets d’impôts au terme de la période de financement.
- une garantie de loyers pendant la durée du bail commercial.
- un excellent produit retraite.
- un tremplin pour le LMP.


 
  Conditions pour avoir la qualité de loueur meublé non professionnel
Le contribuable ne doit pas ?tre inscrit comme tel au RCS ou bien qu?inscrit au RCS au titre de cette activit?, le contribuable doit retirer de cette activit? ? la fois un montant de recettes annuelles inf?rieures ? 23 000? et moins de 50% de leur revenu global.
 
  Le sort des d?ficits
Les loueurs en meubl? non professionnel rel?ve de la cat?gorie BIC non professionnel. Ils ne sont donc pas autoris?s ? imputer les d?ficits fiscaux qu?ils subissent sur leur revenu global. Les d?ficits non d?ductibles ne peuvent ?tre imput?s que sur les b?n?fices tir?s d?activit?s de m?me nature (BIC non professionnel) soit la m?me ann?e ou les six ann?es suivantes.
 
  Situation du LMNP au regard des plus-values
Les plus-values réalisées par les loueurs en meublé non professionnel à l’occasion de la cession des locaux d’habitation meublés ne sont pas soumis au régime des plus-values professionnelles mais à celui des plus-values privées.
Ainsi, en cas de plus-values, celles-ci sont exonérées au bout 15 ans de détention du bien.
 
  Situation de LMNP au regard de l’ISF
Les locaux d’habitation loués meublés ne sont pas considérés comme des biens professionnels. Par conséquent, n’étant pas exonérés, ils entrent dans la base d’imposition de l’ISF.
 
  LE LOUEUR EN MEUBLE PROFESSIONNEL (LMP)

Le LMP, c’est :
- une récupération de TVA sur l’investissement.
- un placement fortement défiscalisant.
- une garantie de loyers pendant la durée du bail commercial.
- des revenus nets d’impôts au terme de la période de financement.
 

  Conditions pour avoir la qualité de loueur meublé non professionnel
Le contribuable doit :
- être inscrit comme tel au RCS ;
- réaliser plus de 23 000€ TTC de recettes annuelles au titre de l’activité de LMP ou retirer de l’activité de loueur 50%au moins de ses revenus.
 
  Le sort des déficits
Les loueurs en meublé professionnel relève de la catégorie de BIC professionnel.
Ils sont autorisés à imputer les déficits fiscaux qu’ils subissent sur leur revenu global.
Si le revenu global est insuffisant pour absorber la totalité du déficit, l’excédent du déficit est reporté successivement sur le revenu global des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement.
 
  Situation du LMP au regard des plus-values
Les plus values sont exonérées lorsque les recettes brutes locatives n’excèdent pas 250 000€ HT et que l’activité de LMP est exercée depuis au moins 5 ans. Cette durée s’apprécie au niveau du loueur professionnel et non du bien loué.
Si les recettes dépassent 250 000€ HT mais n’excèdent pas 350 000€ HT, l’exonération est partielle.
Au-delà de 350 000€ HT, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles à court ou à long terme.
 
 
 Arr?t? (zones)
 Article du Code G?n?ral des Imp?ts
 Calcul de l'imp?t 2007
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